Impôts pour les propriétaires non-résidents en Espagne

En Espagne, vous êtes résident fiscal si vous y passez plus de 183 jours par an ou si vos principaux intérêts économiques s'y trouvent. Si aucune de ces conditions n'est remplie, vous êtes non-résident fiscal — même si vous possédez un bien, payez des charges de copropriété et passez chaque été à Cadaqués.

Cette distinction est importante car les non-résidents paient des impôts différents, déposent des formulaires différents et se voient appliquer des taux différents de ceux des résidents. La loi applicable est le Décret législatif royal 5/2004 (LIRNR).

Votre pays de résidence fiscale détermine quelle convention de double imposition s'applique et quels taux vous concernent. Les résidents de l'UE/EEE paient généralement des taux moins élevés que ceux des pays tiers.

C'est l'impôt principal et récurrent pour les propriétaires non-résidents. Il s'applique que vous louiez ou non le bien. Le mécanisme varie selon l'usage que vous en faites.

A) Bien non loué (revenu imputé)

Si vous possédez un bien en Espagne sans le louer — même s'il est vide la majeure partie de l'année — le fisc espagnol considère que vous avez perçu un revenu fictif. C'est ce que l'on appelle le revenu imputé (renta imputada).

• Le revenu imputé est calculé à 1,1 % de la valeur cadastrale du bien (ou 2 % si la valeur cadastrale n'a pas été révisée au cours des dix dernières années).
• Ce montant est imposé au taux de 19 % pour les résidents de l'UE, de l'EEE et de la Suisse, ou de 24 % pour tous les autres non-résidents.
• Exemple : valeur cadastrale 120 000 €, révisée dans les 10 dernières années → revenu imputé : 1 320 € → impôt (résident UE, 19 %) : 250,80 € par an.
• Délai de dépôt : 31 décembre de l'année suivant l'exercice. Soit, pour 2024, le 31 décembre 2025.
• Formulaire : Modelo 210, déposé en ligne auprès de l'Agence fiscale espagnole.

B) Bien en location (revenus réels)

Si vous louez votre bien — en location résidentielle de longue durée ou en location touristique (HUT) — vous devez déclarer les revenus bruts réels perçus.

• Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire certaines charges (intérêts d'emprunt, entretien, frais de gestion, assurances, taxes locales, amortissement) du revenu locatif avant d'appliquer le taux de 19 %.
• Les résidents hors UE sont imposés sur le revenu brut sans aucune déduction, au taux de 24 %.
• Dépôt : déclarations trimestrielles (20 avril, 20 juillet, 20 octobre, 20 janvier de l'année suivante).

L'Espagne prélève un impôt sur la fortune nette détenue en Espagne au 31 décembre de chaque année. Les non-résidents ne sont imposés que sur les biens situés en Espagne, pas sur leur patrimoine mondial.

• Abattement : 700 000 € pour les non-résidents (droit d'État). Si votre bien espagnol et vos autres actifs en Espagne restent en dessous de ce seuil, vous n'avez rien à payer.
• Note pour les biens en Catalogne : la Generalitat applique ses propres règles pour les résidents de Catalogne. Les non-résidents possédant un bien en Catalogne sont soumis au droit d'État : abattement de 700 000 € et taux étatiques.
• Taux : progressifs, de 0,2 % à 3,5 % selon la valeur nette des actifs espagnols au-delà de l'abattement.
• Délai : juin–juillet de l'année suivante. Formulaire 714.

La retenue de 3 %

L'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente déclaré et de le verser au fisc dans les 30 jours suivant la vente. Ce n'est pas un impôt — c'est un acompte sur l'impôt de plus-value que vous pourrez éventuellement devoir.

• L'acheteur dépose le formulaire 211 ; le vendeur en reçoit une copie.
• Si votre impôt de plus-value réel est inférieur aux 3 % retenus, vous pouvez demander le remboursement de l'excédent (formulaire 210).
• En l'absence de plus-value (vente à perte ou à prix identique), vous perdez les 3 % retenus, sauf demande de remboursement dans les quatre ans.

Impôt sur la plus-value

• Taux : 19 % pour les résidents de l'UE/EEE ; 24 % pour les autres (sur le gain net).
• Plus-value municipale (plusvalía municipal) : taxe locale distincte calculée sur l'augmentation de la valeur foncière. Elle est à la charge du vendeur. Le Tribunal constitutionnel a jugé en 2021 qu'elle ne peut être perçue en l'absence de plus-value réelle sur le terrain.
• Délai : 3 mois après la vente. Formulaire 210.

Si un non-résident possédant un bien en Espagne décède, ses héritiers doivent payer les droits de succession espagnols sur ce bien — quel que soit leur pays de résidence.

• Règlement (UE) 650/2012 : détermine quelle loi successorale nationale s'applique. Un testament espagnol évite les retards et complications procédurales pour les héritiers.
• Droit fiscal applicable : pour un bien à Cadaqués ou Empuriabrava, c'est la réglementation catalane qui s'applique. La Catalogne prévoit certains abattements pour les descendants directs et le conjoint, mais ses taux de base sont plus élevés que dans certaines autres communautés autonomes.
• Délai : 6 mois à compter du décès (prorogeable de 6 mois sur demande avant l'expiration du délai initial).
• Planification préventive : rédiger un testament espagnol et structurer correctement la titularité peut réduire sensiblement la charge fiscale.

Ne pas déposer la déclaration IRNR. Beaucoup de propriétaires croient que, n'encaissant aucun loyer et n'utilisant la maison qu'en été, ils ne doivent rien. L'obligation de déclarer le revenu imputé existe chaque année, quelle que soit l'utilisation du bien.

Négliger la retenue de 3 % lors de la vente. L'acheteur doit retenir les 3 % et les verser au fisc. En cas de manquement, les deux parties s'exposent à des pénalités. En tant que vendeur, assurez-vous que votre avocat confirme le dépôt du formulaire 211.

Ne pas demander le remboursement de l'excédent retenu. Si vous n'avez pas de plus-value, ou une plus-value modeste, les 3 % retenus peuvent dépasser votre dette réelle. Vous disposez de quatre ans pour demander le remboursement — mais beaucoup de propriétaires ignorent cette possibilité.

Ignorer la plus-value municipale lors de la vente. Le notaire vous le rappellera, mais le calcul doit être vérifié — notamment depuis l'arrêt du Tribunal constitutionnel de 2021 qui interdit de percevoir la plus-value en l'absence d'augmentation réelle de la valeur foncière.