Impuestos para propietarios no residentes en España

En España eres residente fiscal si pasas más de 183 días al año en el país o si tu centro de intereses económicos principales está aquí. Si ninguna de estas condiciones se cumple, eres no residente a efectos fiscales — aunque tengas una propiedad, pagues cuotas de comunidad y pases todos los veranos en Cadaqués.

Esta distinción es importante porque los no residentes pagan impuestos distintos, presentan modelos diferentes y se aplican tipos diferentes a los de los residentes. La ley aplicable es el Real Decreto Legislativo 5/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR).

Tu país de residencia fiscal determina qué convenio de doble imposición aplica y qué tipos te corresponden. Los residentes en la UE/EEE generalmente pagan tipos más bajos que los residentes en terceros países.

Es el impuesto principal y recurrente para los propietarios no residentes. Se aplica tanto si alquilas la propiedad como si no. El mecanismo varía según el uso que hagas de ella.

A) Propiedad no alquilada (renta imputada)

Si tienes una propiedad en España y no la alquilas — aunque esté vacía la mayor parte del año — Hacienda considera que has obtenido una renta ficticia. Es lo que se llama renta imputada.

• La renta imputada se calcula como el 1,1% del valor catastral (o el 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años).
• Sobre esa cantidad se aplica el tipo del 19% para residentes en la UE, el EEE y Suiza, o del 24% para el resto de no residentes.
• Ejemplo: valor catastral 120.000 €, revisado en los últimos 10 años → renta imputada: 1.320 € → cuota (residente UE, 19%): 250,80 € al año.
• Plazo de presentación: 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio. Es decir, por 2024, el plazo es el 31 de diciembre de 2025.
• Modelo: Modelo 210, presentado electrónicamente ante la Agencia Tributaria.

B) Propiedad en alquiler (rendimientos reales)

Si alquilas la propiedad — ya sea en alquiler residencial de larga duración o como alquiler turístico (HUT) — debes declarar los ingresos brutos reales percibidos.

• Los residentes en la UE/EEE pueden deducir determinados gastos (intereses hipotecarios, mantenimiento, honorarios de gestión, seguros, tributos locales, amortización) antes de aplicar el tipo del 19%.
• Los residentes fuera de la UE tributan sobre el ingreso bruto sin deducción alguna, al tipo del 24%.
• Presentación: declaraciones trimestrales (20 de abril, 20 de julio, 20 de octubre y 20 de enero del año siguiente). Cada trimestre se declara por separado.
• Si la propiedad solo se alquila parcialmente (p. ej., alquilas 3 meses y la usas tú 9), presentas ambas modalidades: rentas del alquiler por el período arrendado y renta imputada por el resto.

España grava los activos netos situados en España a 31 de diciembre de cada año. Los no residentes solo tributan por los activos ubicados en España, no por los de todo el mundo.

• Mínimo exento: 700.000 € para no residentes (ley estatal). Si tu propiedad española y el resto de activos en España no superan este umbral, no debes nada.
• Nota para propiedades en Catalunya: la Generalitat aplica su propia normativa para los residentes en Catalunya. Los no residentes que tengan propiedades en Catalunya tributan por la ley estatal: se aplica el mínimo exento de 700.000 € y los tipos estatales.
• Tipos: progresivos, del 0,2% al 3,5% en función del valor neto de los activos españoles por encima del mínimo exento.
• Valoración de la propiedad: el mayor de los siguientes valores: valor catastral, precio declarado en la compra o el valor comprobado por la Administración.
• Plazo de presentación: junio-julio del año siguiente. Modelo 714.

Cuando vendes una propiedad española como no residente, se aplican simultáneamente dos mecanismos.

La retención del 3%

El comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta declarado e ingresarlo a Hacienda en los 30 días siguientes a la venta. No es un impuesto — es un pago a cuenta del IRPF/IRNR que eventualmente puedas deber por la ganancia.

• El comprador presenta el Modelo 211; el vendedor recibe una copia.
• Si el impuesto real sobre la ganancia es inferior al 3% retenido, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso (Modelo 210).
• Si la ganancia es superior, el vendedor debe ingresar la diferencia.
• Si no hay ganancia (vendes al mismo precio o con pérdida), pierdes el 3% salvo que solicites la devolución en el plazo de cuatro años.

Impuesto sobre la ganancia patrimonial

• Tipo: 19% para residentes en la UE/EEE; 24% para el resto (sobre la ganancia neta).
• Cálculo de la ganancia: precio de venta menos coste de adquisición (precio de compra, gastos de notaría, impuestos pagados en la compra, coste de grandes mejoras), con actualización por inflación solo hasta 2014.
• Plazo de presentación: 3 meses desde la fecha de la venta. Modelo 210.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): es un impuesto local, separado, que grava el incremento del valor del suelo urbano durante el período de titularidad. Lo paga el vendedor. El Tribunal Constitucional resolvió en 2021 que no puede exigirse si no ha habido incremento real del valor del suelo — verifica que el cálculo sea correcto.

Si un no residente fallece siendo titular de una propiedad en España, sus herederos deben pagar el impuesto de sucesiones español sobre esa propiedad — con independencia del país donde residan los herederos.

• Reglamento (UE) 650/2012: determina qué ley sucesoria nacional aplica. Un testamento español evita demoras y complicaciones procedimentales para los herederos.
• Ley tributaria aplicable: el impuesto de sucesiones sobre propiedades ubicadas en Cadaqués o Empuriabrava se rige por la normativa catalana. Catalunya tiene algunas reducciones y bonificaciones para descendientes directos y cónyuge, pero los tipos base son más elevados que en algunas otras comunidades autónomas.
• Plazo: 6 meses desde la fecha del fallecimiento (prorrogables 6 meses más si se solicita antes del vencimiento del plazo inicial).
• Planificación preventiva: hacer un testamento español y estructurar correctamente la titularidad (individual, conjunta, societaria) puede reducir significativamente la carga fiscal. Vale la pena abordarlo antes de que sea urgente.

No presentar el IRNR. Muchos propietarios creen que, como no cobran alquiler y solo usan la casa en verano, no deben nada. La obligación de declarar la renta imputada existe todos los años, independientemente del uso.

No tener en cuenta la retención del 3% al vender. El comprador debe retener el 3% e ingresarlo a Hacienda. Si no lo hace, ambas partes pueden enfrentarse a sanciones. Como vendedor, asegúrate de que tu abogado confirme que el Modelo 211 se ha presentado.

No solicitar la devolución del exceso retenido. Si no tienes ganancia o es pequeña, el 3% retenido puede superar tu deuda real. Tienes cuatro años para reclamar la devolución — pero muchos propietarios desconocen que existe.

Cálculo incorrecto de la renta imputada. Usar un valor catastral erróneo, o aplicar el 1,1% cuando correspondía el 2% (o viceversa), da lugar a declaraciones incorrectas y sanciones.

Ignorar la plusvalía municipal en la venta. El notario te lo recordará, pero el cálculo debe verificarse — especialmente tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 que prohíbe exigir la plusvalía cuando no ha habido incremento real del valor del suelo.