Marc legal per a propietaris a Cadaqués

Entendre el marc legal de Cadaqués

Tenir una propietat a Cadaqués no és el mateix que tenir-la en un poble costaner qualsevol.

Cadaqués forma part d'un paisatge mediterrani molt sensible, modelat pel mar, el Parc Natural de Cap de Creus, Portlligat, l'arquitectura tradicional, els murs de pedra seca, una costa protegida i una identitat urbana molt particular.

Per això, tenir una propietat a Cadaqués està condicionat per diverses capes legals: la Llei de Costes, la normativa del Parc Natural de Cap de Creus, el PRUG de Cap de Creus i el nou POUM de Cadaqués.

Aquestes normes no són simples restriccions. Són part del motiu pel qual Cadaqués ha conservat el seu valor, el seu paisatge i la seva identitat.

La Llei de Costes protegeix el domini públic maritimoterrestre — especialment la riba del mar, les platges, les cales, els penya-segats i les zones costaneres. La seva finalitat és evitar que la costa es privatitzi, es tanqui, es degradi o s'ocupi sense control legal. La llei defineix i protegeix el domini públic maritimoterrestre i en regula l'ús, la conservació i l'accés públic.

A Cadaqués això és especialment important perquè la relació entre el poble i el mar és un dels seus valors principals. La badia, les petites platges, les cales, els camins arran d'aigua i la continuïtat visual entre les cases blanques i el Mediterrani formen part del que fa únic Cadaqués.

Per als propietaris, la Llei de Costes pot afectar cases, terrasses, jardins, accessos, murs, piscines, ampliacions o obres situades a prop del mar.

Què protegeix la Llei de Costes?

La Llei de Costes protegeix principalment tres àmbits legals.

Primer, el domini públic maritimoterrestre, que inclou les platges, la riba del mar, determinats penya-segats, illots i altres espais costaners. Aquests espais són públics per naturalesa i no es poden tractar com a propietat privada ordinària.

Segon, la servitud de protecció, on hi pot haver propietats privades però les obres, les noves construccions, les ampliacions i els canvis d'ús poden estar subjectes a límits estrictes o a autorització prèvia.

Tercer, la servitud de trànsit, que en general protegeix una franja de terreny vora el mar per al pas públic de vianants, la vigilància i el salvament.

Per què importa a Cadaqués

A Cadaqués, el mar no és només una vista. Forma part de la identitat pública del poble.

La Llei de Costes ajuda a preservar la relació oberta entre les cases privades, l'espai públic i el Mediterrani. Sense aquesta protecció, Cadaqués podria perdre fàcilment un dels elements que fan tan valuosa una propietat aquí: la possibilitat de viure vora una costa que es manté visible, accessible i reconeixible.

Cadaqués està estretament lligat al Parc Natural de Cap de Creus, un dels paisatges més excepcionals de Catalunya. La Llei 4/1998 declara el Cap de Creus i el seu entorn marí parc natural protegit. També crea espais de protecció més intensa, com els paratges naturals d'interès nacional i les reserves naturals.

El parc inclou territoris de Cadaqués, el Port de la Selva, la Selva de Mar, Llançà, Palau-saverdera, Pau, Roses i Vilajuïga, així com zones marines adjacents.

Per a Cadaqués, aquesta protecció no és secundària. El poble no és només a prop del Cap de Creus — Cadaqués forma part de la lògica cultural, visual i ambiental del parc.

Què abasta la protecció del Cap de Creus?

La protecció legal del Cap de Creus abasta la terra, el mar, la geologia, la vegetació, la fauna, els hàbitats marins, els paisatges tradicionals, el patrimoni cultural i la identitat visual. Inclou diversos nivells de protecció:

Parc Natural de Cap de Creus — el marc general de protecció del paisatge terrestre i marí.

Paratges naturals d'interès nacional — espais de més valor paisatgístic i ambiental, com Cap Gros–Cap de Creus, Punta Falconera–Cap Norfeu i la serra de Rodes.

Reserves naturals integrals — espais altament protegits on la conservació és especialment estricta per la seva fragilitat ecològica.

Reserves naturals parcials — espais que protegeixen ecosistemes, hàbitats i formacions naturals terrestres o marins concrets.

Per què importa als propietaris

Per a un propietari a Cadaqués, la protecció del Cap de Creus pot ser rellevant en qüestions de terrenys, camins, vegetació, murs de pedra seca, obres exteriors, finques rústiques, accessos, piscines, tancaments, moviments de terres o zones sensibles per al paisatge.

No vol dir que no es pugui fer res. Vol dir que cada projecte s'ha de revisar amb cura dins el seu context ambiental i paisatgístic.

El PRUG és el Pla Rector d'Ús i Gestió del Parc Natural de Cap de Creus. Si la llei crea i protegeix el parc, el PRUG explica com s'utilitza i es gestiona el parc a la pràctica.

El nou PRUG es va aprovar mitjançant l'Ordre TER/130/2025, de 23 de juliol, i s'aplica al Parc Natural de Cap de Creus, els seus paratges naturals d'interès nacional, les reserves naturals integrals i les reserves naturals parcials.

El PRUG regula activitats reals que afecten el dia a dia de Cadaqués: la navegació, el fondeig, la pesca, el busseig, les activitats recreatives, les visites guiades, la recerca científica, l'educació ambiental i la conservació.

Què regula el PRUG?

El PRUG regula com s'utilitza el parc, especialment en zones terrestres i marines sensibles. Pot afectar la navegació, el fondeig, la nàutica recreativa, la pesca, el busseig, les rutes en caiac, l'accés a zones protegides, les activitats organitzades, les visites ambientals, els usos científics i les mesures de conservació.

A la zona marina, el PRUG és especialment important perquè el Cap de Creus no és només una costa bonica — també és un ecosistema marí fràgil.

Per què importa a Cadaqués

Cadaqués té una relació directa amb el mar i amb el Cap de Creus. Moltes activitats quotidianes — sortir amb barca, visitar cales, fondejar, pescar, bussejar o gaudir de la costa — passen dins un entorn protegit. El PRUG busca fer compatibles aquests usos amb la conservació.

Per a propietaris, residents i visitants habituals, això és important perquè la qualitat de vida a Cadaqués no depèn només de les cases, sinó també de l'estat del mar, les cales, els camins, el silenci i el paisatge natural.

El POUM de Cadaqués és el document d'urbanisme municipal que defineix com el poble pot créixer, transformar-se i protegir el seu territori.

L'Ajuntament de Cadaqués va aprovar inicialment el nou POUM el 18 de setembre de 2025 i el va sotmetre a informació pública. La pàgina municipal oficial encara identifica aquesta fase com a Aprovació Inicial POUM 2025.

El nou POUM actualitza el marc urbanístic anterior, que provenia del PGOU de 1986. La seva finalitat és adaptar Cadaqués als reptes actuals: l'habitatge, la protecció del paisatge, la pressió turística, la mobilitat, la sensibilitat ambiental, la qualitat urbana i l'equilibri territorial a llarg termini.

Què regula el POUM?

El POUM regula aspectes clau de la propietat i el desenvolupament urbà a Cadaqués. Defineix la classificació del sòl, els usos permesos, les condicions d'edificació, la densitat urbana, les zones protegides, els equipaments públics, els sistemes de mobilitat, l'aparcament, les polítiques d'habitatge, la protecció del paisatge i la relació entre el nucli urbà, Portlligat, la costa i l'entorn natural.

Per als propietaris, el POUM és essencial perquè pot afectar el futur d'una casa o un terreny. Pot influir en comprar, vendre, reformar, ampliar, legalitzar obres, dividir una propietat, canviar-ne l'ús, demanar llicències, comprovar la situació urbanística o valorar el futur valor d'una propietat.

Per què importa als propietaris estrangers

Els propietaris estrangers sovint miren primer l'escriptura, el Registre de la Propietat o la descripció cadastral. A Cadaqués, amb això no n'hi ha prou.

Abans de comprar, vendre, heretar, llogar o reformar una propietat, convé revisar-ne la situació urbanística, les normes del POUM aplicables, les llicències existents, possibles restriccions costaneres o ambientals i qualsevol discrepància entre la descripció legal i la realitat física de la propietat.

Per què aquestes normes importen en conjunt

El marc legal de Cadaqués no es pot entendre a través d'una sola norma.

La Llei de Costes protegeix la relació entre el poble i el mar. La normativa del Cap de Creus protegeix el paisatge natural i cultural de l'entorn de Cadaqués. El PRUG regula l'ús pràctic del parc protegit i el seu entorn marí. El POUM defineix com el municipi pot créixer, conservar el seu caràcter i gestionar el desenvolupament immobiliari.

En conjunt, aquestes normes expliquen per què Cadaqués continua sent diferent d'altres destinacions mediterrànies. Protegeixen la costa, el parc natural, el poble, el paisatge, el model d'habitatge, la memòria cultural i el valor a llarg termini de tenir-hi una propietat.

Per als propietaris internacionals, aquest marc legal pot semblar complex. Però ben entès, també és una garantia. Protegeix el que fa que Cadaqués sigui insubstituïble.