Impostos per a propietaris no residents a Espanya

A Espanya ets resident fiscal si passes més de 183 dies a l'any al país o si el teu centre d'interessos econòmics principals hi és. Si cap d'aquestes condicions es compleix, ets no resident a efectes fiscals — tot i que tinguis una propietat, paguis quotes de comunitat i passis tots els estius a Cadaqués.

Aquesta distinció és important perquè els no residents paguen impostos diferents, presenten models diferents i s'apliquen tipus diferents als dels residents. La llei aplicable és el Reial Decret Legislatiu 5/2004, que aprova el Text Refós de la Llei de l'Impost sobre la Renda de No Residents (LIRNR).

El teu país de residència fiscal determina quin conveni de doble imposició s'aplica i quins tipus et corresponen. Els residents a la UE/EEE generalment paguen tipus més baixos que els residents a tercers països.

És l'impost principal i recurrent per als propietaris no residents. S'aplica tant si llogues la propietat com si no. El mecanisme varia segons l'ús que en facis.

A) Propietat no llogada (renda imputada)

Si tens una propietat a Espanya i no la llogues — fins i tot si és buida la major part de l'any — Hisenda considera que has obtingut una renda fictícia. Això és el que s'anomena renda imputada.

• La renda imputada es calcula com l'1,1% del valor cadastral (o el 2% si el valor cadastral no ha estat revisat en els darrers deu anys).
• Sobre aquest import s'aplica el tipus del 19% per a residents a la UE, l'EEE i Suïssa, o del 24% per a la resta de no residents.
• Exemple: valor cadastral 120.000 €, revisat els darrers 10 anys → renda imputada: 1.320 € → quota (resident UE, 19%): 250,80 € l'any.
• Termini de presentació: 31 de desembre de l'any següent a l'exercici. És a dir, per al 2024, el termini és el 31 de desembre de 2025.
• Model: Model 210, presentat electrònicament davant l'Agència Tributària.

B) Propietat llogada (rendiments reals)

Si llogues la propietat — ja sigui en lloguer residencial de llarga durada o com a lloguer turístic (HUT) — has de declarar els ingressos bruts reals percebuts.

• Els residents a la UE/EEE poden deduir determinades despeses (interessos hipotecaris, manteniment, honoraris de gestió, assegurances, tributs locals, amortització) abans d'aplicar el tipus del 19%.
• Els residents fora de la UE tributen sobre l'ingrés brut sense cap deducció, al tipus del 24%.
• Presentació: declaracions trimestrals (20 d'abril, 20 de juliol, 20 d'octubre i 20 de gener de l'any següent). Cada trimestre es declara per separat.

Espanya grava els actius nets situats a Espanya a 31 de desembre de cada any. Els no residents només tributen pels actius ubicats a Espanya, no pels de tot el món.

• Mínim exempt: 700.000 € per a no residents (llei estatal). Si la teva propietat espanyola i la resta d'actius a Espanya no superen aquest llindar, no deus res.
• Nota per a propietats a Catalunya: la Generalitat aplica la seva pròpia normativa per als residents a Catalunya. Els no residents que tinguin propietats a Catalunya tributen per la llei estatal: s'aplica el mínim exempt de 700.000 € i els tipus estatals.
• Tipus: progressius, del 0,2% al 3,5% en funció del valor net dels actius espanyols per sobre del mínim exempt.
• Termini: juny-juliol de l'any següent. Model 714.

La retenció del 3%

El comprador està legalment obligat a retenir el 3% del preu de venda declarat i ingressar-lo a Hisenda en els 30 dies següents a la venda. No és un impost — és un pagament a compte de l'IRNR que eventualment puguis deure per la plusvàlua.

• El comprador presenta el Model 211; el venedor rep una còpia.
• Si l'impost real sobre el guany és inferior al 3% retingut, el venedor pot sol·licitar la devolució de l'excés (Model 210).
• Si no hi ha guany (vens al mateix preu o amb pèrdua), perds el 3% llevat que sol·licitis la devolució en el termini de quatre anys.

Impost sobre el guany patrimonial

• Tipus: 19% per a residents a la UE/EEE; 24% per a la resta (sobre el guany net).
• Plusvàlua municipal (IIVTNU): és un impost local separat que grava l'increment del valor del sòl urbà durant el període de titularitat. El paga el venedor. El Tribunal Constitucional va resoldre el 2021 que no pot exigir-se si no hi ha hagut increment real del valor del sòl.
• Termini: 3 mesos des de la data de la venda. Model 210.

Si un no resident mor sent titular d'una propietat a Espanya, els seus hereus han de pagar l'impost de successions espanyol sobre aquella propietat — independentment del país on resideixin.

• Reglament (UE) 650/2012: determina quina llei successòria s'aplica. Un testament espanyol evita endarreriments i complicacions procedimentals per als hereus.
• Normativa tributària aplicable: per a propietats a Cadaqués o Empuriabrava s'aplica la normativa catalana. Catalunya té reduccions i bonificacions per a descendents directes i cònjuge, però els tipus base són més elevats que en algunes altres comunitats autònomes.
• Termini: 6 mesos des del decés (prorrogables 6 mesos més si se sol·licita abans del venciment del termini inicial).
• Planificació preventiva: fer un testament espanyol i estructurar correctament la titularitat pot reduir significativament la càrrega fiscal.

No presentar l'IRNR. Molts propietaris creuen que, com que no cobren lloguer i només fan servir la casa a l'estiu, no deuen res. L'obligació de declarar la renda imputada existeix cada any, independentment de l'ús.

No tenir en compte la retenció del 3% en vendre. El comprador ha de retenir el 3% i ingressar-lo a Hisenda. Si no ho fa, ambdues parts poden enfrontar-se a sancions. Com a venedor, assegura't que el teu advocat confirmi que el Model 211 s'ha presentat.

No sol·licitar la devolució de l'excés retingut. Si no tens guany o és petit, el 3% retingut pot superar el deute real. Tens quatre anys per a reclamar la devolució — però molts propietaris desconeixen que existeix.

Ignorar la plusvàlua municipal en la venda. El notari t'ho recordarà, però el càlcul s'ha de verificar — especialment després de la sentència del Tribunal Constitucional de 2021 que prohibeix exigir la plusvàlua quan no hi ha hagut increment real del valor del sòl.