Tens una finca a Catalunya i vius a l’estranger?

1. Viure fora no resol, per si sol, la residència fiscal

La residència fiscal no depèn de la nacionalitat ni del fet de parlar català. Tampoc n’hi ha prou amb estar empadronat a l’estranger. Cal revisar els dies de permanència, el centre principal dels interessos econòmics i, si escau, la situació familiar i el conveni de doble imposició.

La permanència de més de 183 dies durant l’any natural és un criteri rellevant, però no l’únic. Si dos estats et consideren resident, el conveni pot establir com es resol aquesta doble residència. El certificat fiscal del país on vius és un document essencial per acreditar la situació.

Si ets resident fiscal, aquesta guia de l’IRNR no és la que determina la teva tributació ordinària. Cal revisar l’IRPF i les altres obligacions aplicables al teu cas.

Consulta els criteris oficials de residència fiscal de l’AEAT.

2. Si ets no resident fiscal, revisa l’ús de l’immoble

Quan el tens a disposició i no el llogues

Un immoble urbà d’ús propi o desocupat pot generar una renda imputada a l’IRNR, encara que no cobris cap lloguer. El càlcul depèn del valor cadastral, de la revisió d’aquest valor i dels dies en què l’immoble ha estat a disposició del propietari. No s’ha de confondre aquesta obligació amb l’IBI.

La declaració es fa amb el model 210 durant l’any natural següent al de meritació. Abans de calcular-la, cal comprovar les regles vigents per a l’exercici concret.

Quan el llogues

Els rendiments del lloguer tributen a l’IRNR si ets no resident fiscal i no actues mitjançant un establiment permanent. Segons la informació publicada per l’AEAT, el tipus general és del 19% per als residents fiscals de la UE, Islàndia, Noruega i Liechtenstein, i del 24% per a la resta.

Les despeses deduïbles també depenen de la residència fiscal i dels requisits de la normativa. Cal conservar les factures i acreditar la relació de cada despesa amb el lloguer. Si l’habitatge només es lloga una part de l’any, cal revisar separadament els períodes llogats i els dies d’ús propi o desocupació.

Consulta la tributació oficial dels immobles llogats.

El termini del lloguer depèn de l’exercici

Des de l’exercici 2024 es poden agrupar anualment els rendiments del lloguer quan es compleixen els requisits. Segons el calendari publicat per l’AEAT, les rendes de 2024 i 2025 amb agrupació anual es declaren de l’1 al 20 de gener de l’any següent; les de 2026 i següents, de l’1 al 20 d’abril de l’any següent. La domiciliació té un termini anterior.

Si declares les rendes separadament, has de comprovar el termini corresponent a cada meritació. Per tant, no és exacte dir que tots els lloguers es declaren sempre trimestralment.

Comprova el model i el termini aplicable a l’exercici que has de declarar.

3. Si vens, diferencia el guany de la retenció

En la venda d’un immoble per una persona física no resident, el tipus de l’IRNR sobre el guany patrimonial és del 19%. El guany s’ha de calcular amb les regles fiscals dels valors d’adquisició i transmissió, incloent-hi els ajustos que corresponguin.

Amb caràcter general, el comprador reté el 3% de la contraprestació i l’ingressa mitjançant el model 211 en el termini d’un mes. Aquesta retenció és un pagament a compte, no l’impost definitiu. Si supera la quota que et correspon, pots demanar la devolució de l’excés amb el model 210.

Per declarar el guany, disposes de tres mesos un cop transcorregut el primer mes des de la transmissió. Abans de signar, convé deixar preparats el càlcul i la documentació.

Consulta el càlcul del guany i la retenció en la venda.

La plusvàlua municipal és un tribut diferent. Cal revisar el supòsit, l’increment de valor del terreny, el subjecte obligat i l’ordenança del municipi. No la donis per inclosa en el càlcul de l’IRNR.

4. En patrimoni, comprova també la normativa catalana

Els no residents tributen, amb caràcter general, pels béns i drets situats, exercitables o que s’hagin de complir al territori subjecte a l’impost. Poden optar per aplicar la normativa de la comunitat autònoma on radiqui el valor més alt dels béns i drets pels quals tributen. Si correspon Catalunya, cal estudiar aquesta opció i aplicar íntegrament la normativa escollida.

El mínim estatal de 700.000 € no és l’únic règim que cal valorar si tens una finca a Catalunya i ets no resident. Tampoc pots decidir l’obligació de declarar mirant només el preu d’una casa: cal valorar el conjunt de béns, deutes, exempcions i regles de declaració de l’exercici.

Consulta l’opció dels no residents per la normativa autonòmica. També pots consultar la informació de l’Agència Tributària de Catalunya sobre patrimoni.

5. En una herència, la llei civil i l’impost són qüestions diferents

Que la finca sigui a Catalunya no determina, per si sol, tota la llei aplicable a la successió. Cal comprovar la residència habitual, el veïnatge civil quan sigui rellevant, el testament i les regles de conflicte de lleis. En assumptes internacionals també pot intervenir el Reglament europeu de successions.

A banda d’això, cal determinar l’administració competent i la normativa tributària aplicable. No s’ha de donar per fet un règim fiscal només perquè l’immoble sigui a Cadaqués o a Empuriabrava. Una planificació adequada coordina el testament, la situació familiar, els béns i els impostos.

Consulta quan s’aplica el dret civil català.

Què convé tenir a mà abans de consultar

• El certificat de residència fiscal i l’exercici que vols revisar.
• L’escriptura, el rebut de l’IBI i la informació cadastral de la finca.
• Els contractes de lloguer, els ingressos i les factures de despeses.
• Les declaracions ja presentades i, si has venut, el justificant del model 211.

Amb aquests documents podem determinar quines obligacions tens i preparar un calendari concret per al teu cas.